Ипотека - один из самых эффективных методов обеспечения дебиторской задолженности, используемых банками. Несомненным преимуществом ипотеки является то, что кредитор (например, банк) может обеспечить себя наличием обремененного имущества независимо от изменений в праве собственности после установления ипотеки. Кроме того, он может делать это с приоритетом перед личными кредиторами владельца собственности, то есть теми, кто не имеет права на ипотеку. Смерть собственника недвижимости также не прекращает ипотеку. Это будет по-прежнему эффективно обременять имущество, и потенциальные наследники должны учитывать это при принятии решения о принятии наследства.
А что будет с ипотекой, если предприниматель-должник признан банкротом при ликвидации? Ипотека в качестве залога в такой ситуации также показывает свои преимущества.
Объявление банкротства не прекращает ипотеку. Срок действия ипотеки не истекает в результате объявления должником банкротства. Его кредитор (например, банк) по-прежнему сохраняет за собой право на удовлетворение требований обремененного ипотекой имущества, однако он может сделать это в соответствии с условиями закона о банкротстве и реорганизации.
В день объявления банкротства активы должника становятся конкурсной массой. Эта масса служит для удовлетворения кредиторов. У кредитора, имеющего право на ипотеку, участвуя в этой «игре», в колоде есть несколько сильных карт.
Подача ипотеки и претензий
В соответствии с общим принципом, действующим в законе о банкротстве и реорганизации, кредитор банкрота, желающий участвовать в процедуре банкротства, должен подать свое требование судье-уполномоченному в срок, указанный в заявлении о банкротстве.
Таким правом также наделен кредитор, имеющий закладную на недвижимость должника. Однако, даже если залогодержатель не подает свое требование, оно будет включено в список требований ex officio. Это решение также применимо, когда банкрот не является личным должником (например, заемщиком), а только материальным должником, то есть залогодателем, и кредитор хочет предъявить свои ипотечные требования в рамках процедуры банкротства.
Удовлетворение залогодержателя
Имущество банкрота, то есть имущество обанкротившегося должника, подлежит продаже при банкротстве, и полученная сумма устраивает кредиторов. В акте кредиторы разделены на определенные категории, которые учитываются при делении этой суммы. Как правило, масса банкротств «весит» меньше долгов банкрота, поэтому не все кредиторы могут быть полностью удовлетворены.
Однако у кредиторов, имеющих право на ипотеку, есть козырь, который им не нужно прятать в рукаве, а наоборот. Что ж, все сводится к тому, что суммы, полученные от продажи заложенной недвижимости, предназначены для удовлетворения их требований. Они составляют отдельную массу, предназначенную для удовлетворения ипотечных кредиторов.
Только когда такие кредиторы удовлетворены, у них еще остаются некоторые суммы, они входят в фонды общей конкурсной массы и распределяются между другими кредиторами на общих условиях. Таким образом, если ипотечный кредитор является банком, например, из-за предоставленной ссуды, средства, полученные от продажи недвижимости, будут использоваться в первую очередь для погашения ссуды, обеспеченной ипотекой. Любой излишек будет использован для выплаты другим кредиторам.
Сумма, причитающаяся залогодержателю, в первую очередь классифицируется как основная сумма (например, для погашения основной суммы по ссуде), затем проценты и другие побочные требования.
Если имеется более одного ипотечного требования, они удовлетворяются в соответствии с их приоритетностью. Приоритет ипотеки должен определяться содержанием земельного и ипотечного реестра, который ведется для данной недвижимости.
Что касается продажи недвижимости в рамках процедуры банкротства, это имеет те же последствия, что и продажа в принудительном порядке. Это приводит к прекращению действия прав, указанных в земельном и ипотечном регистре, хранящемся в отношении недвижимости, включая ипотеку. Вместо просроченной ипотеки ипотечный кредитор получает право на удовлетворение в пределах стоимости ипотеки из цены, полученной за недвижимость. Основанием для исключения ипотеки из земельно-ипотечного реестра является договор купли-продажи недвижимости.
Если в ходе процедуры банкротства требования, обеспеченные ипотекой, удовлетворяются, окончательное распределение средств в конкурсной массе производится после разделения суммы, полученной от продажи обремененной недвижимости.
Личные требования, обеспеченные ипотекой, включаются в план распределения фонда имущества банкротства только в той степени, в которой они не были удовлетворены за счет продажной цены имущества, обеспеченного ипотекой.
Однако следует помнить, что приоритет в удовлетворении ипотечного кредитора не является абсолютным. В случае продажи недвижимое имущество, право бессрочного узуфрукта, право совместной собственности на помещения, обремененные ипотекой до удовлетворения обеспеченных ею требований, удовлетворены:
- алиментные выплаты, причитающиеся банкроту (выпадающие после объявления о банкротстве до составления окончательного плана распределения, каждый раз для каждого правомочного лица в сумме не выше минимального вознаграждения за работу)
- пенсии за период после объявления банкротства по причине болезни, нетрудоспособности, инвалидности или смерти и пенсии в связи с преобразованием прав, охватываемых содержанием права на пожизненную ренту, в пожизненную ренту, а также вознаграждение за работа сотрудников, работающих с недвижимостью или помещениями в течение последних трех месяцев перед продажей, но только до трехкратного размера минимальной заработной платы.
Проценты после банкротства могут быть покрыты ипотекой
Согласно общему правилу процедуры банкротства, конкурсная масса может удовлетворять проценты по требованиям, причитающимся со стороны банкрота за период до даты объявления банкротства.
Объявление о банкротстве не означает, что проценты по долгу, понесенному должником при банкротстве, не могут продолжать взиматься в течение периода после даты объявления банкротства, но такие проценты не могут быть погашены в рамках процедуры банкротства. Это применимо к любому типу интереса, независимо от того, как он генерируется.
Интерес - что о них нужно знать?
При подаче заявления о банкротстве нужно указать проценты, начисленные до даты банкротства. Кредитор, имеющий право на ипотеку, снова окажется в более выгодном положении. Это еще одна сильная карта в его распоряжении.
Запрет на выплату процентов из конкурсной массы, начисленной за период после объявления банкротства, не распространяется на проценты по дебиторской задолженности, обеспеченной ипотекой. Такой интерес может быть удовлетворен за счет ипотеки.
Запрет обременения конкурсной массы
Также следует помнить, что объявление должника о банкротстве влияет на возможность установления ипотеки на принадлежащее ему имущество.
После объявления банкротства нельзя обременять активы конкурсной массы ипотекой, если это необходимо для обеспечения требования, возникшего до объявления банкротства. Однако из этого правила есть исключение. А именно, допустимо, когда заявление о внесении ипотеки в земельно-ипотечный реестр было подано в суд не менее чем за 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве.
Если ипотека внесена с нарушением вышеуказанных правил, она подлежит исключению из земельного и ипотечного реестра ex officio на основании соответствующего решения судьи-комиссара.
Ипотека, созданная до банкротства, может быть неэффективной
Еще одна вещь, о которой следует помнить, заключается в том, что ипотека, размещенная банкротом до подачи заявления о банкротстве, может считаться неэффективной в имущественной массе банкротства. Это может произойти, если банкрот не являлся личным должником обеспеченного кредитора и ипотека была создана в течение 1 года до даты подачи заявления о банкротстве, и банкрот не получил никакой выгоды в связи с ее учреждением. Следовательно, это относится к ситуациям, в которых банкрот обеспечил долг другого физического или юридического лица ипотекой на свою недвижимость, то есть когда кто-то другой является заемщиком, а кто-то другой является поставщиком обеспечения в форме ипотеки.
В такой ситуации судья-комиссар по просьбе доверительного управляющего, судебного надзирателя или администратора считает обременение ипотекой недействительным в отношении конкурсной массы.
Вышесказанное также применимо к ситуациям, когда ипотека была создана для выплаты пособия, но она непропорционально мала по сравнению со стоимостью ипотеки.
Кроме того, ипотека будет считаться недействительной независимо от размера полученной банкротом выгоды, если ипотека была учреждена за 1 год до объявления банкротства и обеспечивает долги следующих лиц:
- супруга обанкротившегося предпринимателя;
- родственники;
- боковые родственники или родственники по боковой линии до второй степени включительно;
- акционеры обанкротившейся компании, представители или их супруги;
- связанные компании, их партнеры, представители или супруги этих лиц;
- материнская компания.
Нужно помнить, что суд может отклонить ходатайство о банкротстве, если будет установлено, что имущество должника обременено натуральным обеспечением, включая ипотеку, до такой степени, что его оставшегося имущества недостаточно для покрытия судебных издержек. Банкротство - дорогое дело.
После открытия дела о банкротстве суд может выкупить их, если активы, оставшиеся после исключения активов должника, обремененных натурой, включая ипотеку, недостаточны для покрытия судебных издержек.